Outre le fait que l’assurance-vie est le placement préféré des Français, l’intégration d’une SCPI dans un contrat d’assurance-vie est devenue de plus en plus courant.
Non exclusive aux professionnels, une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) est un investissement réalisé uniquement en immobilier physique. Opter pour l’achat de parts d’une SCPI, permet de développer un patrimoine immobilier tout en évitant les contraintes de gestion liées à l’investissement immobilier classique. La Société s’occupera ainsi de la gestion d’un parc immobilier (bureaux, immeubles, résidentiels, commerces, hôpitaux…) visant à générer des revenus par la location pour ensuite les redistribuer aux investisseurs.
Quels avantages y’a-t-il à intégrer une SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?
Initialement conçue comme une assurance, l’assurance-vie sert principalement à développer son épargne à moyen/long terme, à percevoir des revenus complémentaires, à préparer sa retraite, et à transmettre. Dans l’optique d’obtenir un bon rendement tout en conservant un risque de placement modéré à faible, intégrer une SCPI dans son contrat d’assurance-vie est une méthode couramment utilisée par les Français. Alternative au placement direct, cette méthode dispose de ses propres avantages :
La liquidité
La liquidité des parts de SCPI détenues dans une assurance-vie est garantie par l’assureur. Le souscripteur n’a pas à se préoccuper de la revente de ses parts.
L’investissement et le désinvestissement en parts de SCPI s’opèrent comme une unité de compte classique, ce qui n’est pas le cas pour un investissement en direct. La liquidité de parts de SCPI dans un investissement en direct est moindre.
Des pénalités de rachat s’appliquent parfois pendant les premières années d’investissement mais principalement pour les SCPI sans frais d’entrée.
La souscription
Dans les frais à prévoir lors d’un projet d’investissement en SCPI, on retrouve celui du prix de la souscription. En passant par une assurance-vie et non par un investissement en direct, le prix est décoté d’environ 2%. De plus, l’assureur prendra en charge l’ensemble du processus de souscription ainsi que les potentiels arbitrages dans les SCPI sous-jacentes au contrat.
La jouissance plus rapide
Le délai de jouissances des parts passe de trois à six pour un investissement en direct à moins d’un mois en assurance-vie. Il est donc plus court.
Le Ticket d’entrée moins élevé
Contrairement à un investissement en direct où il est contraint de respecter le nombre minimum de parts à acheter imposé par la SCPI, en souscrivant par l’assurance-vie cette obligation ne tient plus. La SCPI sera considérée comme une unité de compte classique avec, selon le contrat de l’assurance, un montant minimum à investir. La quote-part de parts détenues sera ainsi déterminée par le montant d’investissement et non avec le nombre minimal de parts imposées par l’investissement en direct.
Diversification des SCPI facilitée
Quelle que soit la méthode utilisée lors d’un investissement en SCPI, il est possible de passer via différentes sociétés de gestion. Néanmoins, ces dernières imposent un nombre de souscriptions minimal à avoir. Alors dans une optique de diversifier son investissement, cette condition qui diffère d’une société à une autre peut complexifier le projet si l’on procède à une acquisition en direct. Grâce aux conditions de souscriptions moins contraignantes, investir dans des SCPI par le biais d’une assurance-vie facilite la diversification des SCPI et permet donc d’augmenter plus rapidement ses investissements.
La fiscalité
Non seulement les avantages d’une SCPI sont conservés en intégrant les parts dans un contrat d’assurance-vie, mais de surcroît, la fiscalité y est d’autant plus avantageuse.
Les revenus et les plus-values réalisés par la SCPI sont récoltés et gérés par l’assureur. De fait, le souscripteur bénéficiera de la fiscalité du contrat d’assurance-vie.
Durant la vie du contrat, le capital investi et les intérêts perçus ne subissent aucune imposition. C’est uniquement dans le cadre d’un rachat sur les gains que l’investisseur sera imposé à 7,5% pour les versements inférieurs à 150.000€, puis à 12,8%. Tout comme, les prélèvements sociaux sont toujours dus.
Au-delà de huit ans de vie du contrat, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 4 600 euros par an sur ses gains (9200 euros pour un couple marié/pacsé). Cela rendra d’autant plus rentable son investissement SCPI au sein d’une assurance-vie.
Intégrer une SCPI dans une assurance-vie permet alors de combiner la solidité ainsi que les rendements de la pierre avec les avantages pratiques et fiscaux de l’assurance-vie. Avant d’investir par cette méthode, il faut bien être conscient qu’il s’agit d’un achat de parts de SCPI à l’intérieur de son contrat d’assurance-vie et qu’il en résulte des contraintes :
La SCPI choisie doit entrer dans la sélection de celles proposées par l’assureur
La quotité des contrats investis en SCPI est limitée par les compagnies d’assurance
L’effet de levier du crédit sur les SCPI souscrites n’est pas possible
Le montant des différents frais et le pourcentage des versements des loyers dépendent des conditions générales du contrat d’assurance-vie souscrit.
La possibilité d’investir une SCPI en l’intégrant dans un contrat d’assurance-vie est une méthode que beaucoup adoptent pour ces nombreux avantages. Cependant, avant de sauter le pas, nous vous invitons à bien vous renseigner sur l’ensemble des points de vigilance à prendre en compte dans un tel investissement. Afin d’assurer un placement judicieux et avantageux pour votre situation, il est préférable de se rapprocher auprès d’un expert en gestion de patrimoine. Au besoin, notre cabinet se tient prêt à vous apporter des conseils adaptés à votre profil.
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